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    傳深圳“豪宅稅”標準大變?如若成真又將影響一大波人

          編輯:小編            2019-04-23 14:15:41      來源于:網站整理
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    現在要在深圳上車買房,隨便一套房,房屋的總價都有可能是“豪宅”標準。


    “一直以為自己買的是蝸居,沒想到一不小心成了豪宅??”



    剛需一直很傷。


    因此,有關“深圳豪宅線要上調”的消息一直飽受關注。那么,現在都4月了,“豪宅線”上調的政策,有風吹草動了嗎?


    答案是:并沒有,政策還沒出臺。


      不上調豪宅線,

    這套房子我就不買了!  


    圖源:家在深圳


    每年物價上漲,房屋的價格也沒落下。買房除了首付款,還有契稅、個稅、增值稅,首付+稅費才叫預算。


    圖源:貝殼找房


    例1:龍崗300萬住宅


    以龍崗300萬的房子為例:龍崗300萬的住宅成了“豪宅”,要繳納契稅和個稅,如果購買的房子沒滿2年,還要繳納增值稅。


    所以粗略一算,契稅3萬+個稅4.5萬+增值稅7.1萬,總共繳納14.6萬元。


    均價翻倍,但“豪宅線”標準并未改變,這導致了不少普通住宅被“豪宅化”。


      房價都漲了41.2%

    “豪宅線”卻沒上調

    稅費成本過高。


    深圳普通住宅線分別在2013年和2015年調整過兩次:


    2013年將原本按單價核算改為按單套房源總價核算


    2015年則是提高了各區的普通住宅價格標準,平均上調28%。


    從2015年至今,深圳的普通住宅價格標準沒有再調整過。


    而深圳市國土局公開數據顯示,2015年10月,二手房成交均價是16470元/平,2019年4月,二手房成交均價40000元/平,4年深圳房價上漲了41.2%。


    圖源:深圳市規土委


    福田區均價7.2萬元/平方米,相當于買一套70平方米的住宅,總價就有可能超過普通住宅線,最多需要繳納20萬元的增值稅和個稅。


    例2:福田500萬,68平米的住宅


    以福田500萬,68平米,7.2萬元/平米的房子為例:福田500萬的住宅也是“豪宅”,要繳納契稅和個稅,如果購買的房子沒滿2年,還要繳納增值稅。


    那么,再粗略一算,契稅14萬+個稅7.1萬+23萬增值稅,總共繳納44.1萬元。


    另一方面,2018年3月開始,深圳嚴格執行“三價合一”,將銀行評估價與網簽價、購房合同價保持一致。此后,購房者必須以真實成交價格來網簽和繳稅,一些用“陰陽合同”來規避高稅費的行為不復存在,所有人都要老實繳納稅費。


      傳“豪宅線”標準大變,

    只認144平方米以上的住宅為“非普”?  


    據傳調整的“豪宅線”政策,是以單套建筑面積作為新標準。



    那么,若以住宅面積段做非普通住宅線做標準,新的影響是什么?


    普通住宅的標準


    從2015年至今,普通住宅有以下三個標準:


    1 住宅小區容積率在1.0(含)以上。


    2 單套建筑面積在144平米(含)以下或單套套內面積在120平米(含)以下。


    3 深圳各區域過戶指導價普通住宅的限定標準,詳見下表。



    解讀:


    1.深圳的小區大部分容積率都在1.0以上,這條標準基本沒有約束作用。


    2.單套建筑面積在144平方米以下的,包含了大部分的剛需自用住宅面積。


    3.掛牌價在490萬元以下的房源,只占總房源的一半多點,相當于市場上一半的房源都是非普通住宅。


    但用第二個標準來衡量,篩選掛盤房源中面積超過144平方米的住宅,僅有不到十分之一屬于非普通住宅。很明顯,根據這兩個標準篩選出來的范圍差距是非常大的。


    這些房子受影響最多,最多省下42.1萬元:



    普通住宅價格標準調整之后,受影響最大的自然是新政前是“非普”,新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性質不變的房子,要不要繳納稅費、該繳納多少都沒有變化。也就是說,建筑面積在144平方米以下,總價在各區原普通住宅價格標準之上的。比如,龍崗90平方米300萬的房子,南山80平方米500萬的房子。



    首先要明確,“普通”與“非普”,主要影響的是二手房交易稅費中增值稅和個人所得稅(核定)的部分。


    增值稅部分,只影響滿2年的房源。如果新政前后房屋性質不變,則要繳納的增值稅沒有變化。如果新政前是豪宅,新政后變為普通住宅,則可以少繳納增值稅這部分的稅費。


    個人所得稅部分,非滿五唯一的房源都需要繳納。除非交易時間很接近,或者是本次交易價格與原登記價很接近的情況,會采用核實計稅的方法,另外大部分二手房交易都會采用核定計稅。


    所以標準調整,也會影響一大部分房源的個人所得稅繳納。但個人所得稅是按(網簽價-原登記價)的差額來計稅,且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的稅額,所以這部分能剩下的稅費不多。


    如果新政前后房屋性質不變,則所需要繳納的個人所得稅稅額不變。如果新政前是非普通住宅,新政是普通住宅,則差額每增加100萬元,個人所得稅能省5000元。


      你認為“豪宅線”上調是利好樓市?

    還是利空樓市?  

    來源:今日頭條·深圳樓市聚焦


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